La Iniciativa de Chicago para Leyes de Desalojos por “Causa Justa”

Una coalición de defensores de la vivienda está reanudando la lucha por una medida que dificultaría — o al menos haría costoso — que los inversionistas echaran a los inquilinos más antiguos.

A finales de este mes, los miembros del Consejo de la ciudad de Chicago volverán a presentar un decreto de ​“causa justa” que restringe las razones por las que los propietarios de inmuebles pueden interponer demandas de desalojo o rehusarse a renovar el contrato de arrendamiento. Está respaldado por más de 100 organizaciones, incluyendo el Sindicato de Maestros de Chicago, el Instituto de Salud Pública de Illinois, y el Consejo de Planificación Metropolitana.

Bajo tal decreto, los inquilinos aún podrían ser desalojados por incumplimiento de pago, o por violar el reglamento del contrato. Y en casos donde el propietario quiera rentar a un familiar o retirar la propiedad del mercado, no estaría obligado a renovar el contrato de arrendamiento — pero tendría que pagar asistencia para la reinstalación del inquilino, equivalente a varios meses de renta.

Esa asistencia ​“debería representar un gasto para el propietario al hacer negocios”, dice Rachel Wilson, líder sindical de la Coalición de Vivienda Justa en Chicago, que impulsa el decreto de causa justa. ​“Si se proporciona vivienda a alguien, y luego se le desaloja, el propietario debe responsabilizarse y asegurarse de que el inquilino encuentre un lugar seguro para vivir”.

Los defensores de inquilinos en Chicago han tratado de que se apruebe la ley de causa justa desde al menos los años ochentas. El decreto fue considerado en 2020 pero quedó estancado luego de que la entonces alcaldesa Lori Lightfoot presentó lo que los defensores consideraron un reemplazo inferior, el cual requería tan solo que los propietarios dieran un plazo adicional antes de finiquitar el contrato de arrendamiento. Los defensores esperan que el decreto tenga más probabilidad de aprobarse ahora, con más de 20 defensores que ya se han apuntado, algunos de ellos recientemente elegidos, en 2023 — incluyendo a concejal Desmon Yancy, patrocinador principal del decreto. 

Diez estados, Washington, D.C., y casi 30 localidades tienen ya vigente alguna forma de protección de causa justa, según la Coalición Nacional de Vivienda para personas de bajos ingresos. En algunos estados ha estado en funcionamiento durante décadas, mientras que dos estados, Colorado y Nueva York, aprobaron la ley apenas el año pasado. 

Información disponible sugiere que estos requisitos funcionan correctamente cuando se trata de reducir los desalojos, lo que puede acarrear daños colaterales para la salud física y mental, la educación y los ingresos familiares.

“La protección contra desalojos sin ​“causa justa” es una de las herramientas más poderosas que tenemos para mantener a las personas en sus viviendas”, señala Kenton Card, investigador asociado al Centro de Análisis Urbano y Regional de la Universidad de Minnesota. 

Esta primavera, Card and colegas llevaron a cabo un estudio sometiendo a escrutinio un tema de conversación común entre los oponentes de la protección de causa justa: que desincentivan la construcción de nuevas viviendas. Cuando se examinó la cantidad de permisos para nueva construcción de inmuebles expedidos entre condados de tres estados con protección vigente, no se observó una reducción relativa en condados similares de estados vecinos sin tal ley de protección en vigor. ​“Creo que esta es una afirmación vacía”, señaló Card. 

La legislatura estatal en Maryland, Connecticut, Minnesota, Rhode Island y Hawai, están en este momento considerando medidas vinculadas a la causa justa.

No todas estas leyes habrían apoyado a personas en la situación de Herrera y deMartelly. Muchas de las leyes vigentes manejan las renovaciones — tales como las que el nuevo propietario del edificio de Herrera y deMartelly planea emprender — como una ​“causa justa” para que los propietarios puedan echar a los inquilinos. Pero eso puede crear un vacío jurídico llamado ​“renovictions”: cuando los propietarios usan el pretexto de necesitar pequeñas mejoras para evadir la ley de protección, desalojar a inquilinos antiguos, y subir el precio de la renta para nuevos ocupantes.

El decreto de causa justa de Los Ángeles, por ejemplo, aprobado en 2023, inicialmente consideró a las remodelaciones significativas (de estructura o sistemas), como una causa justa para el desalojo. Pero los defensores de los inquilinos denunciaron que los propietarios estaban abusando de la disposición. Un prominente abogado de propietarios de inmuebles incluso publicó videos informativos describiendo a las renovaciones como un ​“vacío legal” que puede usarse para ​“evadir” la ley de protección a inquilinos. 

En marzo pasado, el Consejo de la Ciudad de Los Ángeles votó para prohibir temporalmente a los propietarios que desalojaran a los inquilinos durante las renovaciones, mientras se busca una solución permanente. 

El decreto propuesto en Chicago también permite a los propietarios expulsar a los inquilinos a fin de hacer remodelaciones significativas, con una garantía adicional: Además de proporcionar asistencia para la reinstalación del inquilino, el propietario debe tener una declaración de un contratista con licencia válida, manifestando que las reparaciones en cuestión, requieren desalojar a los residentes.

Por sí solas, las medidas de causa justa no ofrecen protección contra la forma más fundamental de desplazamiento: los propietarios que incrementan el precio de la renta por encima de lo que los inquilinos pueden pagar. En muchos sitios en los que la ley de protección de desalojo está en vigor, esa ley está combinada con control de rentas, impidiendo que los propietarios aumenten considerablemente las rentas a fin de expulsar a los inquilinos.

El control de rentas aún está prohibido a nivel estatal en Illinois, pero el decreto propuesto en Chicago contiene una medida de protección: El aumento de la renta de más del 10% también ocasiona el requisito de asistencia para la reinstalación del inquilino, si éste decide mudarse.

Y mientras las leyes de protección de causa justa por sí solas no son una panacea, pueden ayudar a mantener a flote el que los inquilinos se organicen en torno a otros asuntos, señala Greg Baltz, profesor auxiliar en la Escuela de Derecho de Rutgers, donde es codirector de la Clínica de Justicia de Vivienda y Solidaridad con los Inquilinos.

Hacer cualquier tipo de exigencias colectivas puede ocasionar el riesgo de represalias, pero tener claro el derecho a la causa justa, puede ayudar a abordar un poco ​“el temor que los inquilinos deben navegar cuando deciden si se organizan o no”, señaló Baltz. 

En vecindarios en proceso de gentrificación, una mayor protección podría cambiar los cálculos de los propietarios que esperan a corto plazo (y a bajo precio) expulsar a los inquilinos como parte de una inversión especulativa. 

“Muchos propietarios, cuando se enfrentan a quienes se han organizado, dicen que ​‘no pueden sufragar lo que se les pide”, menciona Baltz. ​“Sea o no cierto, si se tiene únicamente una protección de desalojo… un empresario inteligente debería tomar eso en cuenta cuando decide cuánto pagar por una propiedad”. 

Este artículo fue traducido por Maria del Rayo Uhlmann.