Dos Sindicatos de Inquilinos, Una Huelga de Renta

Al igual que gran parte de las viviendas más asequibles, el edificio donde vive Herrera verdaderamente necesita reparaciones. Y ella y sus vecinos estarían de acuerdo, dice, luego de años de pagarle renta al propietario anterior, sin nunca haber logrado que repararan sus peticiones. Pero al igual que muchos inquilinos que viven en apartamentos de bajo costo, Herrera sospecha que la intención de tales reparaciones, es desplazarla — no sólo de su apartamento, sino de su comunidad. Vive a menos de una milla del estadio Wrigley Field, y los apartamentos del área a menudo cuestan al menos tres veces más que su renta actual de $940 — lo cual ya es complicado, dado que su sueldo es de $1400 dólares al mes. 

Mudarse probablemente significaría dejar el área, poner a sus gemelos en otra escuela, encontrar un nuevo trabajo, ya que no cuenta con automóvil. 

Sobre todo, Herrera se preocupó ante el prospecto de perder su hogar de tanto tiempo sin tener siquiera una conversación con el nuevo dueño. Sin embargo, los propietarios en Chicago y la mayoría de los lugares, pueden rehusarse a renovar contrato de arrendamiento por cualquier razón, o sin razón alguna. Actualmente existen pocas maneras de frenar o hasta de enumerar los ​“desalojos invisibles” que ocurren cuando los inquilinos como Herrera, silenciosamente pierden su hogar sin siquiera ir a la corte. Esta primavera, los defensores del derecho a hogar asequible están impulsando un nuevo decreto que prohíba a los propietarios desalojar a los inquilinos sin una ​“causa justa”, lo cual podría ayudar a proteger inquilinos como Herrera del desplazamiento — o, al menos, mitigar el impacto.

Sin tal protección, Herrera y sus vecinos buscan otra salida. En marzo, la mayoría de ellos, incluyendo a Herrera, unieron fuerzas para formar un sindicato de inquilinos, inspirado por residentes de un edificio en el lado noroeste de la ciudad, comprado por el mismo inversionista quien había hecho lo mismo. 

Herrera espera que esto sea un ejemplo para sus hijos ​“Ven a su madre siempre luchando”, dice. ​“Ustedes deben hacer lo mismo”. 

Los sindicatos hermanos se encuentran en estos momentos en el segundo mes de una huelga de renta contra Concord Capital, una empresa de desarrollo inmobiliario con planes para comprar cientos de apartamentos en Chicago. Mientras que los inquilinos que dejaron de pagar renta (casi siempre por necesidad) salieron en los medios, durante los primeros años de la pandemia de Covid-19, las huelgas de renta coordinadas por la mayoría de inquilinos de edificios son poco comunes — sobre todo en las afueras de ciudades como Nueva York, Washington, D.C., Los Angeles y San Francisco, donde existe fuerte protección a los inquilinos que los impulsa a organizarse.

Los inquilinos en Chicago pueden (y lo hacen) legalmente retener el pago de renta cuando los propietarios se rehúsan a reparar graves daños a la propiedad — aunque los propietarios, con frecuencia, toman represalias, según una investigación de Injustice Watch. Pero al presentar una huelga de renta sin tal fundamento legal, Herrera y sus vecinos están apostando a imponerle un costo suficientemente alto al propietario para que reconsidere desalojarlos. 

De esta manera, se vuelven parte de un movimiento inquilino de resurgimiento probando tácticas para darles más poder a los inquilinos en un mercado inmobiliario donde sus vidas pueden cambiar de la noche a la mañana.

A mediados de diciembre, deMartelly y otros inquilinos convocaron a una junta urgente. El consenso, dice, fue ​“Si dependiera de nosotros, nos quedaríamos aquí — ¿habrá manera de que podamos quedarnos?”

Es común que los inquilinos hagan esa pregunta, pero rara vez hay una respuesta segura. 

Desde la primavera, algunos inquilinos de Chicago en áreas en proceso de gentrificación, han adquirido una nueva herramienta para quedarse en sus casas: la oportunidad de comprar ellos mismos su apartamento. Un decreto que fue aumentado recientemente, y que cubre algunos vecindarios en el lado noroeste incluyendo al de deMartelly, concede a los inquilinos el derecho a comprar su propiedad antes de que sea ofrecida a otros. (Algunos inquilinos cuyos hogares colindan con el Centro Presidencial Obama también ganaron un programa piloto con ese mismo derecho en 2020, y los defensores en el vecindario South Shore están luchando por el mismo derecho y otras medidas de protección).

El primer paso es formar una asociación que pueda ejercer el derecho de adquisición preferente o asignarlo a otro comprador, como a un fideicomiso de tierras comunitarias. 

Después de la junta de diciembre, 13 de 16 unidades del edificio de deMartelly, firmaron una forma que se entregó al municipio, esperando explorar el derecho de adquisición preferente. Pero fue demasiado tarde: El decreto no había entrado en efecto aún, y la venta del edificio ya se había realizado. 

Unos días después, durante la Noche Buena, los inquilinos comenzaron a recibir e-mails y mensajes de texto avisando que sus contratos de arrendamiento no serían renovados, por lo que todos debían mudarse al finalizar su contrato. Para la mayoría de los inquilinos, esa fecha estaba a sólo unos meses. 

Dos días después, un mensaje de 33 Realty, el nuevo administrador, anunció planes de renovación pero enfatizó que la empresa no era el nuevo propietario, sino sólo un mensajero. El nombre del propietario era ​“2257 N Sawyer LLC” —que les dijo muy poco a los inquilinos, dado que esa era su propia dirección.

El mensaje no proporcionó ninguna otra información, lo que provocó que deMartelly sospechara que el nuevo propietario esperaba permanecer ​“completamente anónimo”. El auge de la adquisición de propiedades de los corporativos de responsabilidad limitada, a menudo dificulta que los inquilinos descubran la identidad de los propietarios — y por consiguiente, que rindan cuentas.

Sin embargo, algunas indagaciones en los archivos de Illinois, resultaron en un nombre adjunto a la empresa — un inversionista inmobiliario de nombre Andrew Millard. Hubo otro dato curioso: una dirección que coincidía con la dirección de 33 Realty. 

Resultó que Millard era el fundador de 33 Realty, el cual vendió a un grupo de capital de riesgo en 2022 pero continúa empleando al mismo 33 Realty para administrar sus adquisiciones. El año pasado, Millard fundó Concord Capital, una empresa de inversión inmobiliaria que actualmente es dueño en Chicago de más de 550 unidades multifamiliares y que pretende adquirir 650 más en Chicago en los próximos 18 meses, según su sitio web. La empresa tiene como objetivo recaudar más de 40 millones de dólares para estas adquisiciones, con rendimiento proyectado arriba del 18%.

Ahora, con el nombre y dirección de Millard en mano, la asociación de inquilinos Belden Sawyer comenzó a buscar otras propiedades que Millard compró mediante compañías de responsabilidad limitada, lo que finalmente los condujo a la puerta de Herrera. El sindicato de inquilinos también visitó la oficina del nuevo propietario para entregar sus reclamos, incluyendo renovación de contrato de arrendamiento y rentas justas. 

A diferencia del sindicato de inquilinos de Herrera, la asociación de inquilinos Belden Sawyer afirma que su edificio no necesita renovación. ​“Estas son unidades antiguas a las que se les ha proporcionado mantenimiento durante más de 100 años”, dice deMartelly. ​“No necesitamos que destruya algo que es encantador… para llamarlo ​‘unidad de lujo’ ”. 

“Concord Capital está comprometida a incrementar la oferta de viviendas en Chicago”, escribió Millard. Chicago se encuentra rezagado en cuanto a la construcción de nuevos apartamentos, agregó, citando un reporte del sitio web de la arrendadora Apartment List que sitúa a Chicago casi al final de la lista en cuanto a permisos de construcción expedidos en 2023, siendo Austin la que encabeza la lista. Eso significa que menos apartamentos saldrán al mercado en Chicago. 

Visto desde un punto de vista menos altruista, eso, a día de hoy, hace a Chicago un objetivo de inversión más atractivo para bienes raíces de lujo, que Austin, donde las rentas ahora están cayendo de nuevo, luego de que los inversionistas se precipitaron durante la alta demanda del mercado inmobiliario en la pandemia, lo cual condujo a una una saturación de apartamentos de alta gama. 

En el último año, Millard ha comprado al menos cuatro grandes edificios multifamiliares en Chicago utilizando créditos hipotecarios, según el registro público. Los créditos de los edificios de Herrera y deMartelly deben reembolsarse en espacio de dos años. 

Los organizadores de los sindicatos de inquilinos suponen que estos inmuebles son atractivos específicamente porque proporcionan oportunidades para subir con rapidez las rentas al nivel de las áreas circundantes. Mientras los edificios de Herrera y deMartelly se encuentran en diferentes condiciones físicas, ambos son ​“lugares en zonas de gentrificación”, menciona Danny Rosa, un organizador de All-Chicago Tenant Alliance, el grupo que puso en contacto a ambos inmuebles y que apoya sus campañas.

Cuando los inversionistas adquieren inmuebles en vecindarios de gentrificación para especular sobre el aumento de valor de bienes, hay un costo para los inquilinos, según Jacob Udell, quien investiga el mercado multifamiliar como asesor para el Climate and Community Institute (Instituto del Clima y Comunidad). Un estudio en el que Udell es coautor, encontró que en la Ciudad de Nueva York, los desalojos ascienden al doble, en inmuebles donde los precios de venta o la deuda hipotecaria subió rápidamente en años anteriores, en comparación a inmuebles sin señales de especulación.

Una estrategia común utilizada por inversionistas inmobiliarios y apoyada por ávidos prestamistas, ayuda a explicar este enlace. En primer lugar, el inversionista recibe un préstamo para adquirir la propiedad, suponiendo que su valor se incrementará antes de la fecha de vencimiento. Enseguida, el inversionista debe ​“rápidamente reemplazar la base de inquilinos, renovar, y rentar a inquilinos con mayores ingresos económicos”, explica Udell. Posteriormente, el inversionista puede obtener ingresos en cualquiera de dos maneras: vender el inmueble a un precio más alto, o reestructurar la deuda en base al incremento de valor de un nuevo avalúo. La refinanciación por un monto mayor permite al inversionista retirar su capital en efectivo.

Mientras que la estrategia puede tener sentidoi desde una perspectiva comercial, ejecutarla con éxito puede depender del rápido desalojamiento de los inquilinos actuales. 

Sin embargo, acumular adeudos hipotecarios también puede hacer vulnerables a los inversionistas. Y eso puede dar poder a los sindicatos de inquilinos, menciona Greg Baltz, profesor auxiliar en la Escuela de Derecho de Rutgers, donde es codirector de Housing Justice and Tenant Solidarity Clinic (Clínica de Justicia de Vivienda y Solidaridad con los Inquilinos). 

“Cuando el plan de negocio del propietario es desalojar a la gente y traer inquilinos con mayor poder adquisitivo, la simple voluntad de los inquilinos de quedarse después de la advertencia de desalojo, es una ventaja”, explica Baltz. ​“Las huelgas de renta son una versión más aguda de ello, porque no sólo privan al propietario de incrementar la renta, sino de la renta misma. Es posible imaginar una huelga de renta como una huelga de brazos caídos en cámara lenta. Mientras en la huelga tradicional los trabajadores salen, los inquilinos no dejan su casa”. 

De la misma manera en que un sindicato negociaría un contrato de trabajo colectivo, la asociación de inquilinos Belden Sawyer busca negociar que se renueven los contratos de arrendamiento a precios razonables. Los sindicatos de inquilinos están exigiendo—y en ocasiones ganan—contratos de arrendamiento negociados colectivamente, incluso cuando los propietarios no tienen la obligación de negociar. 

Hasta la fecha, no ha habido negociaciones. Según Millard, ofreció dialogar con el sindicato de inquilinos, siempre y cuando sus miembros firmaran un acuerdo de confidencialidad, pero el grupo ha rechazado la oferta. 

Según deMartelly, los inquilinos rechazaron la junta, porque Millard especificó claramente que no estaba dispuesto a hablar sobre sus peticiones. Cuando el concejal de los inquilinos Carlos Ramirez-Rosa, intentó facilitar una junta con Millard en febrero, Millard respondió con un e-mail (compartido con In These Times) que se reuniría con los inquilinos sólo bajo ciertas circunstancias, incluyendo un ​“marco de no negociación”. 

“No es nuestra expectativa negociar, dado que ésta es la última oferta”, escribió Millard.

En marzo, la asociación de inquilinos Belden Sawyer votó por iniciar una huelga de renta.

El contrato de arrendamiento deMartelly no termina hasta el otoño, pero varios de sus vecinos, cuyo contrato expiró el 30 de abril, continúan viviendo en el inmueble.

En abril, Herrera y sus vecinos iniciaron su propia huelga. Hasta la fecha, no ha habido demandas de desalojo contra ninguno de los inquilinos.

Herrera enfatiza que luchar para quedarse en su edificio, se trata de mucho más que su propia situación— se trata de proteger a una comunidad con historia y de reclamar respeto para los inquilinos que con demasiada frecuencia son tratados como desechables. 

Durante años, ella y sus vecinos toleraron condiciones precarias a cambio de estabilidad, a menudo pagando reparaciones de su bolsillo, dice. Herrera instaló un lavabo nuevo y pagó por reparaciones del piso; otros inquilinos han pagado el exterminador y han comprado nuevos electrodomésticos, dice. Ahora, desean la oportunidad de cosechar los beneficios. 

Cuando le preguntaron a Millard sobre el complejo de apartamentos donde vive Herrera, contestó por escrito que planeaba crear 12 nuevas unidades para ayudar con la escasez de vivienda. El municipio requerirá que al menos la mitad de esas unidades adicionales sean ​“asequibles” para residentes del vecindario, con un precio no más alto de $1116 dólares al mes bajo su fórmula de asequibilidad. Ocho de las nuevas unidades se rentarán a ese precio, según Millard. No respondió cuanto planeaba cobrar por las otras 40 unidades post renovación. Millard también escribió que está trabajando con agencias locales y proveedores de servicios ​“para ayudar a los residentes a encontrar viviendas seguras, limpias y asequibles cercanas”, y menciona que algunos ya han encontrado mejores viviendas.

Pero el complejo de apartamentos donde vive Herrera necesita una renovación completa, escribió Millard, para crear condiciones seguras. Las mejoras que se necesitan, según Miller, incluyen las instalaciones eléctricas y de plomería para reemplazar la tubería de plomo, además de la reconstrucción de problemas estructurales.

In These Times revisó el código de violaciones y los registros de inmuebles asociados al complejo de apartamentos donde vive Herrera, lo cual sugirió una larga historia de negligencia. Durante años, el propietario anterior compareció periódicamente ante el Cook County Circuit Court, demandado por el municipio por violaciones al reglamento y al código de construcción. Un juez ordenó repetidamente al propietario que instalara detectores de humo, exterminar plagas, y corregir otras violaciones al reglamento, pero el cumplimiento de leyes y regulaciones se movió a un ritmo sumamente lento. El caso relacionado con el otro edificio, se cerró con $7000 dólares en multas al propietario en 2024, ocho años después de que el municipio lo demandara legalmente.

Esto no significa que el edificio ahora esté seguro. El municipio y las cortes con frecuencia no responsabilizan a los propietarios, en ocasiones con consecuencias graves. Y Herrera no disputa que el inmueble necesita reparaciones. Pero no pierde de vista que, sea porque los propietarios desatienden las necesidades de reparación, o planean lucrar con rehabilitación de inmuebles, es a costa y en perjuicio de los inquilinos. 

A la vez que la huelga de renta conjunta llegaba a su segundo mes en mayo, un grupo de 20 inquilinos, incluyendo a Herrera y deMartelly, realizaron una acción de protesta afuera de la casa suburbana de Millard. 

DeMartelly señala que, que pase lo que pase, ella espera que más inquilinos aprendan la lección de no conformarse con la mejor de las malas opciones que les ofrecieron. ​“Necesitamos hablar entre nosotros”, dice, ​“No podemos seguir pagando las hipotecas de esta gente mientras ellos planean desplazarnos”.

Este artículo fue traducido por Maria del Rayo Uhlmann.